HOUSE FLIPPING: La guida definitiva

Il termine house flipping significa letteralmente “capovolgere la casa” espressione che vuole descrivere lo scambio in compravendita di una proprietà previa ristrutturazione.

Tale espressione viene dagli Stati Uniti dove è entrata in uso solo tra la fine degli anni ’90 e l’inizio degli anni 2000 ed è diventata di uso comune e popolare grazie all’esplosione di programmi televisivi dove il rifacimento totale di proprietà fatiscenti mette in scena un vero e proprio dramma TV emozionante ed avvincente. Primo fra tutti il celeberrimo “Extreme Makeover Home Edition” in cui allo spettatore sembra che nel giro di poche ore, un team di addestratissimi architetti e lavoranti instancabili faccia diventare la stalla di zio Tom in un confortevole alloggio alla Beverly Hills.

In cosa consiste?

L’house flipping consiste essenzialmente nell’acquistare una casa o una proprietà ad un prezzo molto competitivo con l’intento di rivenderla, previa ristrutturazione, ad un prezzo maggiore.

Detta così sembrerebbe una lezione base su “come fare il perfetto investimento”: comprare a poco e rivendere a tanto, un business lineare e dai garantiti guadagni.

Tuttavia, analizzando gli step dell’intero processo di compravendita, valutandone tutti i rischi e i benefici, ci accorgiamo che si tratta di una transazione immobiliare che potrebbe rivelarsi piuttosto complicata.

Per prima cosa ci sono molte decisioni da prendere fin dall’inizio, per esempio: dove dovresti comprare? Se acquisti una casa in un quartiere “emergente”, stai contando sull’aumento di valore dell’immobile dovuto alla riqualificazione di una specifica area urbana. Oppure, se decidi di acquistare in una zona periferica di nuove costruzioni, potresti attirare acquirenti di fascia alta che desiderano funzionalità di lusso e gli ampi spazi della periferia.

Se tutto va bene, potresti realizzare un buon profitto, ma se qualcosa andasse storto (budget insufficiente, problemi di tempistiche, un picco inaspettato di criminalità proprio in quel quartiere) potresti rimanere bloccato sul mercato immobiliare con una proprietà di cui non puoi liberarti.

La riuscita di una buona azione di House Flipping dipende dal mercato immobiliare, che tutti sappiamo essere ciclico. Diverse zone cadono in disuso quando cambiano i dati demografici dell’area, influenzando il valore delle proprietà di quella stessa zona. Ma lo stesso quartiere potrebbe essere fortemente rivalutato dopo qualche anno dalla nascita di nuove strutture, come ad esempio sedi universitarie o aziende in espansione.

Comprendere la natura ciclica del bene immobile e sapere dove acquistare è la prima fase per un house flipping di successo.

Durante un “boom”immobiliare, i flippers godono particolarmente del vantaggio di tale fase favorevole e possono quasi permettersi di dettare legge decidendo il prezzo di vendita di alcune aree. Al contrario, durante un periodo di stallo, molte di queste case possono rimanere sul mercato invendute per mesi.

Una volta decisa la location più strategica, il passo successivo è decidere quale tipo di proprietà desideri acquistare. Se decidi per un restauro completo, sappi che ciò richiede molto tempo e molto denaro.

Se acquisti una proprietà all’asta o da una banca, potresti fare un buon affare con una casa molto economica, ma ricorda che se i precedenti proprietari non erano in grado di pagarne il mutuo, probabilmente non avrebbero potuto pagare nemmeno per il mantenimento, quindi potresti dover affrontare le conseguenze dell’incuria generale dei precedenti proprietari dovendo far fronte a elevate spese di riparazione e ripristino.

Ristrutturazioni e pignoramenti sono ciò a cui la maggior parte delle persone pensa quando si tratta di house-flipping.

In realtà è possibile fare compravendita immobiliare anche senza sottoporre la proprietà ad alcun tipo di lavoro. Ad esempio, durante il boom immobiliare della prima metà degli anni 2000, i flipper potevano acquistare case di nuova costruzione, trattenerle per un breve periodo di tempo, e quindi venderle con un ottimo margine di profitto.

Ora invece assistiamo alla tendenza ad acquistare nuovi edifici di fascia alta nei sobborghi periferici, dove si prevede che lo sviluppo commerciale (ipermercati, outlet, parchi commerciali, centri sportivi, dislocamenti universitari, ecc) porterà ad un incremento importante della richiesta residenziale.

Attenzione però: se questo scenario dovesse presentare degli imprevisti – ad esempio, se i prezzi del gasolio dovessero aumentare facendo in modo che gli acquirenti evitino grandi spostamenti- questo tipo di flipping diventerebbe piuttosto rischioso.

House flipping: cose da fare e da non fare

La consapevolezza di cosa evitare e cosa invece perseguire può fare la differenza tra il semplice possedere una proprietà e non guadagnarci nulla e una transazione immobiliare di successo.

Cosa fare

• Se è il tuo primo acquisto, consulta un consulente finanziario o un altro esperto in campo immobiliare prima di provare ad intraprendere un’azione di compravendita.

• Quando si sceglie un’area urbana, fare un’attenta ricerca sul valore catastale e di mercato attuale degli immobili della zona, su ciò che invece sta per essere costruito e sui progetti urbanistici e commerciali futuri che potrebbero apportare importanti miglioramenti ed attirare acquirenti residenziali.

• Fai attenzione quando consideri di accendere un mutuo per acquistare la proprietà che stai prendendo in considerazione, i prestiti possono rivelarsi assolutamente controproducenti se non attentamente pianificati e gestiti.

• Attieniti sempre alla regola di base degli affari: se un’offerta sembra troppo bella per essere vera, probabilmente lo è. Questo vale per quel meraviglioso bungalow perfetto e poco costoso, nonché per quell’appaltatore così simpatico e amichevole. Chiedi sempre referenze agli appaltatori, ai clienti e ai fornitori.

• Fai attenzione alle case o edifici storici che hanno subito aggiunte e ristrutturazioni parziali fatte nel corso degli anni. Queste case possono, ad esempio, richiedere una revisione completa del cablaggio e possono causare molti problemi inizialmente invisibili.

Cosa evitare

• Acquistare senza avere le finanze adeguate. Prima di intraprendere un’azione di house flipping è assolutamente necessario assicurarsi di riuscire a coprire tutte le spese, facendo un piano economico che includa anche la più piccola spesa imprevista.

• Fissarsi sulla promessa di fare business. Se ti accorgi fin da subito che le spese di acquisto, le tasse, i costi vivi, i costi di manutenzione e riparazione, ecc . iniziano a diventare un vero pericolo per il tuo benessere finanziario generale, non rimanere incastrato nell’idea che ti verrà garantito un profitto e che i tuoi sacrifici saranno tutti ripagati. Avere aspettative realistiche è l’atteggiamento mentale più sicuro.

• Aspettarsi di realizzare profitti su una linea temporale autoimposta. Aver fretta di vendere quando si esegue una transazione renderà più probabile che tu faccia un errore cruciale. Bisogna avere molta pazienza.

• Fidarsi ciecamente di broker immobiliari, agenti, o perfino di conoscenti e amici che professano la profittabilità del business. Se ti affidi ad un professionista nel campo immobiliare, costui dovrebbe indirizzarti in maniera sincera e incondizionata verso la scelta migliore. Purtroppo, quando ci sono di mezzo i guadagni, non è sempre facile smascherare gli approfittatori pronti a mettere il loro ricavo davanti alle tue possibilità. Attenzione!

• Pensare che dove gli altri hanno fallito tu vincerai. Se un immobile è passato di mano in mano e non ha ancora trovato un compratore che ne abbia ricavato una qualche forma di guadagno, probabilmente sarà la scelta sbagliata anche per te. Non farti tentare dal prezzo molto basso o dalle promesse di chi cerca di venderlo da una vita, usa il buon senso.

House Flipping: I consigli degli esperti

Ecco il primo consiglio che la maggior parte degli esperti del settore ti darà sempre: imposta un budget.

Se trovare il posto perfetto e conoscere il potenziale acquisto di valore dell’immobile sono aspetti importanti, il budget è il punto focale di tutta la transazione, nonché quello dove molti flippers inesperti falliscono.

Nella migliore delle ipotesi dovresti già disporre del capitale necessario all’acquisto di un immobile da rivendere. Ma se questo non fosse il caso, innanzitutto, devi necessariamente ottenere dei finanziamenti.

Questo passaggio era abbastanza semplice quando i mutui subprime erano molto frequenti. Tali mutui hanno permesso agli acquirenti di pagare un acconto minimo o nullo in cambio di tassi di interesse più elevati, con la prospettiva che il possesso della casa sarebbe durato solo pochi mesi, in modo da rendere i tassi di interesse un problema minore.

Quando il mercato è fermo, però, ottenere un mutuo per un investimento immobiliare è più difficile e i tassi di interesse altissimi svuotano i portafogli anche degli investitori più audaci.

Di conseguenza, la liquidità di cui disponi svolge un ruolo molto importante nell’avvio di un’azione di house flipping. Maggiore è l’acconto che puoi permetterti, minore è il tasso di interesse che dovrai pagare.

Se hai intenzione di acquistare una casa di nuova costruzione, definire il budget può essere semplice. È proprio come comprare una casa in cui prevedi di vivere: devi coprire i mutui, le assicurazioni, le tasse, l’agente immobiliare, le spese legali e quelle notarili.

Fai però attenzione che, in un mercato in calo, l’offerta di case è molto maggiore della domanda, quindi potresti ritrovarti a dover possedere quella proprietà più a lungo del previsto.

Se invece stai pensando ad un immobile da ristrutturare, il budget inizia a crescere quando si considerano i lavori di ristrutturazione che è necessario effettuare. Secondo la maggior parte degli esperti, è necessario aggiungere il 20 percento alla stima del costo finale. In questi casi è sempre meglio sopravvalutare le spese per non avere spiacevoli sorprese future e rischiare di rimanere bloccato con i pagamenti.

I miglioramenti strutturali, come l’impianto idraulico, elettrico, l’isolamento termico e acustico, la sanificazione, sono in genere quelli meno spettacolari ma i più importanti che un flipper possa fare. Nuovi pavimenti in parquet splendente e vernice fresca possono attirare potenziali acquirenti a visitare la proprietà, ma un problema di disinfestazione può uccidere rapidamente un affare.

Se le tue abilità tecniche, da muratore-elettricista-idraulico-tuttofare scarseggiano, dovrai anche calcolare il costo del lavoro di un esperto o di più esperti. Nel costo va calcolato anche il tempo dall’inizio alla fine dei lavori, ricorda: il tempo è denaro!

La maggior parte degli agenti immobiliari consiglia di ristrutturare e rimodernizzare in primo luogo la cucina e i bagni per un miglior ritorno sull’investimento.

Oltre ai cambiamenti strutturali, questo può includere nuovi mobili, contatori, termostati, infissi, lavandini, rubinetterie, elettrodomestici, pavimenti e illuminazione. I lavori per la cucina possono essere costosi, ma fanno un’ottima prima impressione (come eleganti ripiani in granito e angoli di design per la conservazione del vino).

Potresti anche decidere di dare un tocco “green”, aggiungendo dei pannelli solari ad esempio, che aggiungono valore alla casa in un’ottica di risparmio energetico.

Ovviamente, se la casa è già in buone condizioni strutturali e necessita solo di imbiancature e arredo nuovi, l’esborso di denaro sarà minore, ma i costi potrebbero schizzare alle stelle soprattutto se ti stai rivolgendo a manodopera esterna.

Un altro aspetto da considerare è l’aspetto degli ambienti esterni, che rappresentano la prima impressione agli occhi di potenziali acquirenti. Nel caso avessi acquistato una villetta indipendente ad esempio, potrebbe essere necessario dipingere, abbellire e sistemare il vialetto, il che aumenta il budget. Se hai acquistato la proprietà in un quartiere costoso, tenere in ordine il giardino, i prati adiacenti e la recinzione potrebbe essere addirittura un obbligo contrattuale.

Nei quartieri emergenti invece, potrebbe essere necessario dedicare parte del budget alle misure di sicurezza, come telecamere e impianti d’allarme di nuova generazione.

Comprare e rivendere case pignorate

In Italia ci sono 31 milioni di abitazioni, di cui oltre 245.000 finite all’asta.

Secondo Aastasy, la più completa struttura italiana che si occupa di consulenza in esecuzioni immobiliari, i numeri sono drammatici: nel 2017 sono finiti all’asta 234.340 immobili. Nel 2018 si è saliti a quota 245.100, per un totale di oltre 36 miliardi di euro.

Nel 2019 abbiamo invece assistito ad un miglioramento di questi numeri, quando le case pignorate messe all’asta si sono attestate al di sotto delle 205mila (esattamente 204.632), in calo del 16,5% rispetto all’anno prima.

Da questi numeri si evince che la fetta di mercato immobiliare dedicata alla vendita di case pignorate finite all’asta è davvero enorme, e con le dovute cautele e ricerca, può rappresentare un ottimo punto di partenza se hai deciso di imbarcarti in un’attività di house flipping.

La prima cosa che devi sapere è che in questo particolare caso, le tempistiche di compravendita si allungano, a volte anche di molto. Quando ci sono di mezzo atti giudiziari che sfociano in esecuzioni immobiliari, le tempistiche legali potrebbero dilatare i tempi del tuo progetto globale, ma, di contro, potrebbe valerne davvero la pena e potresti risparmiare moltissimo facendo un grande affare.

Se sei determinato ad acquistare una casa pignorata, ci sono molti siti Web che elencano case che potrebbero fare al caso tuo. Un avvertimento: molti di questi siti ti permetteranno di cercare case in qualsiasi parte del paese, ma gli esperti concordano sul fatto che uno dei più grandi errori commessi dai flippers è l’acquisto di una casa “alla cieca”. Le foto e la presentazione della casa potrebbero essere molto invitanti, ma non c’è modo di garantire nient’altro. Non ti dà alcun indizio aggiuntivo né sulla zona di appartenenza né sull’effettiva ri-vendibilità della proprietà. Ricorda: il tuo scopo è quello di generare un introito economico dall’acquisto di quel bene.

E sul piano morale? Alcuni flippers potrebbero essere frenati moralmente dal pensiero di poter generare un guadagno dalla perdita di un’altra persona che si è vista portar via uno dei diritti fondamentali dell’uomo: una casa.

Se questo fosse il tuo caso, ti invitiamo a ragionare in un’ottica diversa, da imprenditore. La transazione immobiliare, in questo caso, si svolge in un’economia di libero mercato: acquistando una casa di cui qualcun altro non può sostenerne i costi, stai riducendo l’offerta di case disponibili, il che significa che le case di tutti gli altri acquistano più valore. Quindi, il prossimo proprietario che potrebbe essere vicino a perdere la sua proprietà a causa di un pignoramento, avrà più tempo per vendere.

Comprare e rivendere case da ristrutturare

Il budget di partenza può gonfiarsi rapidamente nel caso di ristrutturazioni importanti.

Se decidi di investire su questo tipo di proprietà, hai bisogno di pianificare attentamente i costi impostando un’alta tolleranza di rischio e un’efficace strategia di uscita.

Se non sai da dove partire, sappi che puoi generare più margine di guadagno da una casa comprata ad un prezzo stracciato che trasformerai in una bella casa piuttosto che da una bella casa che trasformi in una casa premium. Tutti gli “upgrade” più costosi (domotica avanzata, materiali innovativi, le mode del momento) non offrono un ritorno sull’investimento pari a quello offerto da una casa in partenza fatiscente. Per la maggior parte delle persone infatti, investire in soluzioni premium significherebbe dover assumere lavoratori altamente specializzati o dover chiedere molto aiuto ad aziende esterne, a volte situate molto lontano dalla zona di interesse, il che causerebbe ulteriori allungamenti nei tempi dei lavori.

Più persone vengono coinvolte, maggiore è il coordinamento richiesto. Dovrai tenere d’occhio molto da vicino idraulici, elettricisti e tuttofare – o assumere un appaltatore generale (il che significa aumentare il tuo budget).

Pensa locale. Se stai ristrutturando una casa in montagna, usa materiali idonei. Rivolgiti ai professionisti della zona che possano indirizzarti sulle scelte più funzionali e venire in tuo soccorso molto rapidamente.

Non sopravvalutare le tue idee. Certo, quel lavoro di verniciatura sembra molto bello, ma vale davvero un markup di 20.000 € sul costo finale dell’immobile? Il prezzo eccessivo della tua proprietà potrebbe semplicemente lasciarti con una casa di cui le persone diffidano perché è sul mercato da troppo tempo.

Non andare oltre te stesso. I flippers neofiti potrebbero iniziare a fiutare odore di soldi ovunque quando si mettono in testa di voler acquistare più proprietà, ma ogni proprietà porta con sè inevitabili problemi e i problemi possono rapidamente trasformarsi in fallimento se, per esempio, si decide di utilizzare l’introito ottenuto da una casa per pagare le ristrutturazioni di un’altra.

Inoltre, ogni immobile richiede attenzione e, a meno che tu non stia abbandonando il tuo lavoro quotidiano – cosa comunque assolutamente sconsigliata – probabilmente avrai molto a cui dover pensare per un’unica casa prima di pensare a una seconda.

La qualità paga. Quasi ogni ristrutturazione di cui ti sobbarchi il costo ti perseguiterà in un secondo momento. Ecco dunque che la qualità dei lavori è fondamentale. Dal tappeto economico agli elettricisti a buon mercato, la qualità della ristrutturazione è qualcosa che i flippers non possono falsificare.

La pazienza è la virtù dei flippers. A seconda dei tuoi obiettivi e dell’entità dei lavori di ristrutturazione, le tempistiche di attuazione possono andare da alcuni mesi (se sei fortunato) ad interi anni, durante i quali possono verificarsi cambiamenti importanti. Ad esempio, i quartieri emergenti possono esplodere dall’oggi al domani, ci saranno anche fluttuazioni dei tassi di criminalità, boom degli affari locali e dislocamenti studenteschi,ecc.. tutte cose che possono influenzare il valore della tua proprietà. La pazienza è fondamentale quando si attende il decollo di un business.

Le agevolazioni fiscali per chi decide di ristrutturare

Sul sito delle Agenzie delle Entrate puoi trovare una guida completa scaricabile in PDF che ti spiegherà nei minimi dettagli in cosa consistono le agevolazioni sulle ristrutturazioni, chi ne ha diritto e come richiederle.

Di seguito riportiamo le linee guida principali:

L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020 è possibile usufruire di una detrazione più elevata (50%) e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo. È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati. In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Fonte: Agenzia Delle Entrate