Abuso edilizio e manutenzione straordinaria

L’ordinamento italiano, in base all’art. 44 del Testo Unico dell’edilizia DPR 380/01, assoggetta l’abuso edilizio a due tipologie di sanzioni: ammenda e/o reclusione penale (passibile di prescrizione) e sanzione amministrativa edilizia (non passibile di prescrizione e volta al ripristino totale delle condizioni originali del territorio prima del reato).

I reati edilizi possono comprendere:

• Inosservanza di norme, prescrizioni e modalità esecutive dei regolamenti edilizi, degli strumenti urbanistici e del permesso di costruire.
• Opere in totale difformità o assenza del permesso di costruire o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione.
• Lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.

In particolare, l’articolo recita quanto segue:

Art. 44 DPR 380-2001 (Sanzioni penali) 

“1. Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
a) l’ammenda fino a 20658 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 10328 a 103290 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
c) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 30986 a 103290 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
2. La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.
2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell’articolo 22, comma 3, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.”

In questo contesto, come si collocano a livello giuridico le opere di manutenzione STRAORDINARIA? Possono essere considerate illeciti edilizi nel caso manchino di permessi specifici o non siano conformi alle norme regolamentari?

Iniziamo col dire che gli interventi di manutenzione straordinaria sono tutte quelle opere di modifica effettuate al fine di rinnovare o sostituire parti (anche strutturali) di edifici esistenti ma non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e comportare modifiche alla destinazione d’uso. Nel caso gli interventi effettuati rispettino questi principi, essi NON possono essere considerati reati edilizi e non sono pertanto perseguibili dalla legge.

Alcuni esempi di manutenzione straordinaria sono il consolidamento dei solai o delle scale, la realizzazione di opere accessorie, che non aumentino volume o superfici utili (CdS n. 301/1993), la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie (CdS n. 194/1989), lo spostamento del lucernario (CdS n. 4267/2016), lo spostamento dei servizi igienici, il rifacimento di scale e rampe, la realizzazione di muri di cinta e cancellate, la sostituzione di infissi esterni, interventi finalizzati al risparmio energetico, l’adeguamento di canne fumarie, centrali termiche, ascensori, ecc.